一、百城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)連續(xù)6月下滑，下降城市數(shù)量增至85城

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)資料顯示，2023年8月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15429元/平方米，環(huán)比下降0.52%，較上月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.86%，較上月擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。本月，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到近三年低谷，且創(chuàng)下近三年的最大跌幅。進(jìn)入8月份，二手房市場(chǎng)繼續(xù)下行，房?jī)r(jià)連續(xù)6月維持下滑態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)已經(jīng)接近底部。

(相關(guān)資料圖)

政策方面，8月25日，住建部等三部門(mén)提出推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施；同日，財(cái)政部等三部門(mén)發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，指出換房退個(gè)稅優(yōu)惠延長(zhǎng)至2025年底；8月27日，證監(jiān)會(huì)連發(fā)三文，支持適度融資需求，釋放積極信號(hào)；隨后，廣州、深圳、成都、武漢等多城落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，熱點(diǎn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)代即將到來(lái)；8月31日晚，中央釋放重磅利好，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局釋放重磅利好，降低存量首套住房貸款利率，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20基點(diǎn)；統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例政策下限，首套房最低首付比例不低于20%，二套房最低首付比例不低于30%。至此，政策利好接連落地，預(yù)計(jì)接下來(lái)二手房市場(chǎng)有望獲得好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)將會(huì)逐步走出當(dāng)前低迷的行情，后續(xù)房?jī)r(jià)跌幅有望收窄乃至止跌回升。

從環(huán)比漲跌城市來(lái)看，8月份15城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲，較上月減少14個(gè)，平均漲幅為0.24%，漲幅較上月收窄0.28個(gè)百分點(diǎn)；85城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)下跌，較上月增加14個(gè)，平均跌幅為0.77%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。至此，價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量連續(xù)兩月減少，本月再次刷新近三年來(lái)的最低水平，市場(chǎng)信心降至低谷，盡管政策端已經(jīng)出臺(tái)了一波利好，但是業(yè)主信心短期內(nèi)并未獲得明顯提振，當(dāng)前來(lái)看業(yè)主和購(gòu)房者對(duì)政策刺激的敏感性降低，因此在本輪政策發(fā)布后市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)可能還需要一段時(shí)間。

二、各等級(jí)城市市場(chǎng)均價(jià)全部轉(zhuǎn)降，三四線城市領(lǐng)跌

分城市等級(jí)來(lái)看，2023年8月，各等級(jí)城市市場(chǎng)均價(jià)全線下滑。具體來(lái)看，一線城市市場(chǎng)均價(jià)為61273元/平方米，環(huán)比下降0.08%，同比上漲6.42%。至此，一線城市結(jié)束了連漲一年以上的行情。本月北、深兩城市場(chǎng)價(jià)格回落，帶動(dòng)一線城市價(jià)格止升轉(zhuǎn)降。

二線城市市場(chǎng)均價(jià)為18580元/平方米，環(huán)比下降0.56%，同比下跌2.92%。二線城市市場(chǎng)均價(jià)跌幅擴(kuò)大，本月包括鄭州、南京、南昌、合肥、沈陽(yáng)等多城出臺(tái)了房地產(chǎn)優(yōu)化政策，從力度來(lái)看，大部分為舊有政策的集合，以放松公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、降低貸款利率等為主，放松力度一般，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際帶動(dòng)作用有限。

三四線城市市場(chǎng)均價(jià)為9583元/平方米，環(huán)比下降0.68%，同比下跌3.81%。三四線城市市場(chǎng)均價(jià)連續(xù)一年以上呈下滑行情，雖然本月部分三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)漲，但是難以帶動(dòng)整體市場(chǎng)的回穩(wěn)，預(yù)計(jì)在本輪救市政策落實(shí)后，三四線城市將會(huì)成為最晚復(fù)蘇的城市。

三、八大經(jīng)濟(jì)圈同環(huán)比全部下降，東北城市跌幅領(lǐng)跑

從區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比來(lái)看，2023年8月，8大經(jīng)濟(jì)圈市場(chǎng)價(jià)格全線回落。其中，東北城市跌幅穩(wěn)居榜首，本月市場(chǎng)均價(jià)為9959元/平方米，環(huán)比下降0.83%；中部城市跌幅緊隨其后，本月市場(chǎng)均價(jià)為9270元/平方米，環(huán)比跌幅為0.81%；西南城市位居跌幅第三位，本月市場(chǎng)均價(jià)為10171元/平方米，環(huán)比跌幅為0.67%。

同比方面，8個(gè)經(jīng)濟(jì)圈仍然難逃全部負(fù)增長(zhǎng)的局面。其中，東北城市跌勢(shì)領(lǐng)先，8月同比下降6.89%；中部城市位居第二，同比下降3.31%；長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈次之，本月同比下降2.28%。

四、延安、榆林等三四線城市價(jià)格補(bǔ)漲，蕪湖、宿遷等長(zhǎng)三角多城跌幅顯著

從環(huán)比漲幅前10的城市來(lái)看，以三四線城市為主，環(huán)渤海和西北城市占據(jù)主力。延安位居漲幅TOP1，8月市場(chǎng)均價(jià)為6599元/平方米，環(huán)比上漲0.58%；其次為泉州，本月市場(chǎng)均價(jià)為16547元/平方米，環(huán)比上漲0.52%；榆林位居漲幅第三，本月市場(chǎng)均價(jià)為10384元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。鄂爾多斯、淄博、唐山等三四線城市也有小幅回升的態(tài)勢(shì)。究其原因，一方面，這部分城市本身基數(shù)較低，在疫情影響下房?jī)r(jià)下降明顯，疫情放開(kāi)后房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)漲，另一方面，這些城市多為本身具備的一定的資源優(yōu)勢(shì)加持，比如延安的紅色旅游、榆林的煤炭資源等，但是，受限于地理位置、城市配套、人口等，長(zhǎng)期來(lái)看這一波增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)恐難以維持。

從環(huán)比跌幅前10的城市情況來(lái)看，長(zhǎng)珠三角城市成為主要力量。其中，廊坊跌勢(shì)領(lǐng)先，本月市場(chǎng)均價(jià)為11145元/平方米，環(huán)比下跌2.25%；蕪湖位居跌幅TOP2，本月市場(chǎng)價(jià)格為12667元/平方米，環(huán)比下降2.09%；桂林跌幅居第三，本月市場(chǎng)價(jià)格為6566元/平方米，環(huán)比下跌1.99%。同時(shí)，像南京、南通、常州等長(zhǎng)三角的二線城市價(jià)格也持續(xù)下降，本月價(jià)格下降城市已經(jīng)達(dá)到85城，達(dá)到歷史峰值，市場(chǎng)信心降至低谷，隨著利好政策輪番出臺(tái)，觸底反彈時(shí)刻即將到來(lái)。

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